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物权法草案 物权法全文解读

作者:刚子seo 日期:2023-11-29 点击数:

大家好,关于物权法草案 很多朋友都还不太明白,今天小编就来为大家分享关于物权法全文解读的知识,希望对各位有所帮助!

物权法什么时候颁布实施的

2007年10月1日正式实施。

1998年,《物权法》开始起草。有最早的社科院版(12章435条)、人民大学版(6章575条)、法工委民法室草案(10章191条)、法工委民法室征求意见稿。

2002年12月13日,民法典草案出台,作为其中一章,《物权法》草案也第一次正式和社会公众见面。由于民法典纷繁复杂,一些基本的问题存在大量争议,《物权法》草案第一次送审未果。

2004年10月《物权法》草案在十届全国人大第9次会议上被提交二审。此时,条文又被削减到了297条。

2005年6月26日物权法》草案第三次送审。全国人大常委会公布《物权法》(草案)全文,向全民征求《物权法》立法意见。

扩展资料:

《物权法》在法律体系中起着基础性作用。《物权法》相关问题作出明确规定。《解释》共22个条文,重点内容涉及六个方面,包括不动产登记与物权确认等等,这些与老百姓的生活密切相关。司法解释的出台,使《物权法》在司法实践中操作性更强。

根据新《司法解释》第六条规定,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

物权法全文解读

您好,《物权法》共247条,要全文解读在此怎么能讲完呢?现将前四条解读一下供参考,同时你也可看出在此是无法全部讲解完的,在百度知道中解答问题不能超过一万字的。

第一条为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。

●条文主旨

本条是关于立法目的和立法依据的规定。

●立法背景

按照改革开放的要求,我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、担保法、农村土地承包法等法律对物权作了不少规定,这些规定对经济社会发展发挥着重要作用。但这些规定,今天看来是不够的。要适应改革开放和社会主义现代化建设的深入发展,顺应构建社会主义和谐社会的要求,不仅要有较为完备的财产流通制度,还要有较为完备的财产归属和利用制度,否则,人们在社会生活中有关财产的许多行为就无所适从,审判实践中有关财产的许多纠纷就无法可依。有必要依据宪法,在总结实践经验的基础上制定物权法,对涉及物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要规范的问题作出规定,进一步明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,完善中国特色社会主义物权制度。

物权法的起草工作始于1993年。2002年12月,九届全国人大常委会对物权法草案进行了初次审议。十届全国人大常委会对制定物权法高度重视,花了很大精力,做了大量工作,进行了六次审议。为了把这部法律制定好,全国人大常委会坚持民主立法、科学立法。2005年7月将物权法草案向社会全文公布,共收到人民群众提出的意见1万多件,并先后召开100多次座谈会和几次论证会,还到一些地方进行专题调研,充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。在修改完善物权法草案过程中,始终坚持正确的政治方向,坚持物权法的中国特色,坚持一切从实际出发,吸收各方面的合理意见和建议,经常委会多次审议,对草案反复研究修改,形成了提交大会审议的物权法草案,十届全国人大五次会议对该草案进行了认真审议,并于2006年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》。

●条文解读

法律属于上层建筑,是由经济基础决定并服务于经济基础的。我国经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制,在社会主义初级阶段,坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。这~基本经济制度决定了我国物权法的社会主义性质。物权包括所有权、用益物权和担保物权。物权的归属、范围和内容,都与我国基本经济制度密切相关。如果不反映、不体现我国的基本经济制度,就不可能制定出符合我国国情的、具有中国特色的物权法。物权法必须体现我国的基本经济制度并以维护我国的基本经济制度为根本目的,所以本条明确将维护国家基本经济制度作为立法目的之一。物权法主要从民事角度通过明确物的归属,权利人有哪些权利,他人负有哪些义务,侵害物权的法律责任等,来体现和维护我国的基本经济制度。

民法是调整平等主体之间关系的法律.是伴随市场经济的发展而逐步完备的。改革开放以来,我国实行社会主义市场经济。对于发展社会主义市场经济,中央政策很明确,就是要建立市场经济体制,利用市场的手段,发挥经济规律的作用,合理配置资源,发挥人力物力资源的最大效益,通过市场主体的公平竞争,发展生产力,促进经济繁荣,提高生活水平,增强综合国力。发展市场经济,就要建立与社会主义市场经济相适应的法律制度,而规范市场经济关系的基本法律就是民法。物权法作为民法的重要组成部分,就是通过确立物权归属和利用的基本规则.规范市场主体因物的归属和利用而产生的财产关系,保障市场主体的权利,维护市场经济秩序,为我国社会主义市场经济服务。维护社会主义市场秩序是物权法的立法目的之一。

制定物权法最直接的目的是明确物的归属,发挥物的效用。这与物权法的作用密切相关。物权法的作用主要体现在两方面:

1.定分止争。商鞅在《商君书》中说:“一兔走,百人逐之,非以兔可分以为百也,由名分之未定也,夫卖兔者满市,而盗不敢取,由名分已定也,故名分未定,尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之,名分已定,贫盗不取。”生活中常常发生这样的事,有一个房东,把自己的房子先卖给甲,并把房子交给甲使用;后由于价格、熟人等等多种原因又把该房子卖给乙,并和乙办理了房屋过户手续。试问,该房子究竟属于谁,乙能否要求甲腾出房子?解决一物二卖的问题,有多种办法,比如按照订立合同的先后确定房屋的归属,按照有无付款或者付款的先后确定房屋的归属,按照买方有无实际占有该房屋确定房屋的归属,还有一种办法就是按照房屋有无办理过户登记手续确定房屋的归属。上述几种解决办法都有一定道理。没有物权法,仁者见仁,智者见智。有了物权法,物权法从维护经济秩序和市场交易安全出发,规定谁是该房屋的所有人,首先看该房屋有无办理过户登记手续,如果已

3经办理过户登记手续,不动产登记簿上登记的人就是房屋的所有人。甲虽然先买,但没有办理过户手续,乙虽然后买,但已经办理过户手续,不动产登记簿上的所有人是乙,乙有权要求甲腾出房子。甲虽然没有办理过户手续,但甲和原房主之间订立的房屋买卖合同是有效的,甲受到的损失,可以按照合同要求原房主赔偿。依靠物权法确定的规则就能够明确归属,定分息争,稳定经济秩序。

2.物尽其用。物可以自己用,也可以交由他人用,可以依法转让给更有经营才能的人使用。物权法为权利人充分利用财产留下很大的活动空间,物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定,也有他人利用物的权利的规定,如用益物权、担保物权等。从合理利用资源、维护公共利益出发,对权利人的权利也有不少限制,如物权法有关严格保护耕地的规定,有关相邻关系的规定,以及征收、征用的规定等。制定物权法,就是要充分发挥物权法定分LE争和物尽其用这两个方面的作用,为权利人充分利用财产创造一个良好的法制环境,鼓励权利人创造财富,积累财富。使“有恒产者有恒心”。保障安居乐业,促进经济发展和社会进步。物权法把明确物的归属,发挥物的效用作为立法目的。

保护权利人的物权是物权法的目的之一。这主要体现在:一是通过_一系列确定物权归属的规则明确物权属于谁,二是通过规定物权保护的途径与方式使物权受到侵害的权利人可以保护自己的合法权利。三是通过规定国有财产的范围、行使以及防止国有资产流失,加大对国有资产的保护力度保护国有资产;通过规定集体财产的范围、行使等保护农村和城镇的集体财产;通过规定私人所有权、业主的建筑物区分所有权等保护私人所有的合法财产;通过规定土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权和担保物权保护权利人对物的利用的权利。制定物权法的目的之一,就是切实保护权利人的物权,维护广大人民群众切身利益,激发人们创造财富的活力,促进社会和谐。

宪法是国家的根本大法,是母法,其他法律都是由宪法派生的。宪法规定大政方针,其他法律都必须体现宪法精神,不得与宪法相抵触。物权法必须体现宪法的精神。物权法将宪法规定的我国的基本经济制度作为立法目的,将基本经济制度和实行社会主义市场经济作为基本原则,将宪法规定的保护公私财产的精神落实在对国有资产、集体财产和私人合法财产保护的具体规定上。物权法的规定体现了宪法的精神。

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。

本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的.依照其规定。

本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

●条文主旨

本条是关于物权法调整范围的规定。

●条文解读

本条第l款规定了物权法调整的社会关系,也就是物权法的调整范围。物的归属是指物的所有人是谁,谁是物的主人,确定物的归属即是确定在民事上财产权属于谁,这是对物进行利用的前提。物权法调整物的归属关系,就要确定物的归属原则,这是物权法的重要内容。所有权人对其所有物无论自己使用还是交他人使用,都是对物的利用。’物的利用是我们对物拥有所有权的目的所在。物权法调整因物的利用而产生的相互关系,要确定对物进行利用的规则,这也是物权法的重要内容。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。需要明确的是,物权法并不一般性地调整所有的物的归属和利用的关系,物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系,也就是本条第一款规定的“民事关系”。按照法律部门的划分,物权法属于民法,调整横向的社会关系;经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系,也涉及财产的归属和利用问题,但此类关系主要是由行政法、经济法调整,不属物权法调整的范围。

物权法规范的物,包括不动产和动产,不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着物;动产是指不动产以外的物,比如汽车、电视机。不动产和动产是物权法上对物的分类,之所以进行这样的分类,主要是便于根据不动产和动产各自的特点分别予以规范。物权法上的物通常讲是有体物或者有形物,指物理上的物,包括固体、液体、气体、电等。所谓有体物或者有形物主要是与精神产品相对而言的,著作、商标、专利等是精神产品,是无体物或者无形物,精神产品不是物权法规范的对象,主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法调整。大干世界万事万物,并非所有的有体物或者有形物都是物权法规范的对象.能够作为物权法规范对象的还必须是人力所能控制并有利用价值的物。随着科学技术的发展,一些原来无法控制且无法利用的物也可以控制和利用了,也就纳入了物权法的调整范围,物权法规范的物的范围也在不断扩大。

精神产品不属于物权法的调整范围,但在有些情况下,物权法也涉及这些精神产品,这主要是指,著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的,《物权法》第223条规定,可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财6产权可以出质作为权利质权。在这种特定情况下,权利也成为了物权的客体。本条第2款中规定,法律规定权利作为物权客体的,依照规定。

物权是一种财产权,是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。由于物权是直接支配物的权利,因而物权又称为“绝对权”;物权的权利人享有物权,任何其他人都不得非法干预,物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他的人,因此物权又称为“对世权”。在权利性质上.物权与债权不同。债权的权利义务限于当事人之问,如合同的权利义务限于订立合同的各方当事人。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利,不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。正因如此,债权被称为“对人权”、“相对权”。物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利。用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利,比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等。担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权,当债务人不履行债务时,债权人依法有权就担保物的价值优先受偿,比如抵押权、质权、留置权等。

此外.还有两个有关的问题需要说明:

1.物权”与“财产权”、“财产所有权”的联系与区别。本法的名称是“物权法”。有人认为“物权”不容易懂,“财产权”容易懂,建议法名改为“财产权法”,或者改为“财产所有权法”。这里要说明的是,财产权比物权内涵广,不仅包括物权,还包括债权、知识产权、继承权。债权主要是由合同法规范的,知识产权主要是由商标法、专利法和著作权法规范的,继承权主要是由继承法规范的。“财产所有权”一词仅从所有权方面讲又比“物权”内涵窄,物权不仅包括所有权,还包括用益物权和担保物权,后两种权利也是相对独立的物权。本法的名称不宜称作“财产权法”或者“财产所有权法”,还是采用“物权法”比较准确。

2.关于物权主体。本条第3款和第l条将物权的主体表述为“权利人”。对于如何表述物权的主体,在立法过程中有不同意见,有的建议规定为“自然人、法人”;有的建议规定为“自然人、法人和其他组织”;有的建议规定为“国家、集体和私人”;有的建议规定为“国家、公民、法人和其他组织”;有的认为,国家作为物权主体,可以包括在法人之中;有的认为,用“权利人”可以包括各种物权主体,这一规定是妥当的,不必改动。上述意见各自都有一定的道理。现行有关法律、行政法规在这个问题。卜的规定也不一致。本法对物权主体的表述基本上有两类,一是统一表述为“权利人”,如第l条规定:“保护权利人的物权。”第二章、第三章等章节中规定的“权利人”。二是根据有关章节和具体规定的内容相应地表述为“国家”、“集体”、“私人”、“单位”、“个人”、“企业法人”、“企业法人以外的法人”、“个体工商户”.“农业生产经营者”等等。现实生活中国家、集体、自然人、法人等都是物权主体,但究竟把它归类为两种主体、三种主体还是四种主体,可以在制订民法总则有关民事主体时一并研究。本法对物权主体的表述适应了现实生活的需要,也不影响将来制定民法总则时对民事主体作出统一规定。

第三条国家在社会主义初级阶段,坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的8平等法律地位和发展权利。

●条文主旨

本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。

●条文解读

在立法过程中,有人认为,我国是社会主义国家,国有经济是国民经济中的主导力量,我国的物权法要突出保护公有制。有人认为,物权法属于私法,要突出对私有财产的保护。我们认为,我国是社会主义国家,处于社会主义初级阶段,实行以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。中国特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的,与资本主义物权制度有本质区别。作为反映我国社会主义生产关系和维护社会主义经济制度的物权法,必须全面、准确地体现现阶段我国社会主义基本经济制度,体现党的十六大提出的“必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济”、“必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”这曲个“毫不动摇”的精神。凼此.物权法把宪法规定的社会主义基本经济制度和党的十六大提出的两个“毫不动摇”作为物权法的基本原则,这一基本原则规定作为物权法的核心,贯穿并体现在整部物权法的始终。

实行社会主义市场经济与我国基本经济制度密切相关。发展社会主义市场经济是坚持和完善社会主义基本经济制度的必然要求。要坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展,要巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展,就要实行社会主义市场经济。改革开放前,我国实行公有制基础上的计划经济,生产过程以及生产资料的配置主要靠计划与调拨来完成。所有制较为单一,只有全民所有制与集体所有制两种形式,虽然有小规模消费市场的存在.但形不成生产资料大市场,因此不是市场经济而是计划经济。改革开放以来,实行以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。多种所有制经济共同发展,就要相应采取市场经济体制。多种所有制经济只有在市场经济中才能得到共同发展。市场经济是人类创造的发展经济的文明成果,能够最大限度地发挥生产者的积极性,合理配置资源,创造高效率的经济效益,促进经济繁荣。宪法规定,国家实行社会主义市场经济。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利,这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法,物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提,这也是物权法乃至民法存在的前提。没有平等关系就没有民法,没有平等的财产关系就没有物权法。物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

●条文主旨

本条是关于平等保护国家、集体和私人的物权的原则规定。

●立法背景

平等保护物权在传统民法并不作为单独的一项原则作规定,10因民法调整平等主体之间的财产关系与人身关系,平等保护为民法应有之义,不需单独作为一个原则作规定。我国是社会主义国家,以公有制经济为主体,国有经济是国民经济中的主导力量,各种所有制经济在国民经济中的地位不同。保障公有制经济的主体地位、维护国有经济的主导作用.经济法、行政法、刑法都有明确规定。我国实行社会主义市场经济,市场经济要求市场主体拥有平等的法律地位和发展权利,市场主体之间的关系是平等关系。物权法调整平等主体之间的财产关系,主要是市场经济关系。物权法有必要明确规定平等保护物权的原则。

●条文解读

民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律,作为民法重要组成部分的物权法,是调整平等主体之问因物的归届和利用而产生的财产关系的法律。物权法平等保护各个民事主体的物权是民法调整的社会关系的性质决定的。对于民法的平等原则,民法通则已有明确规定:民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。当事人在民事活动中的地位平等。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本条规定了对国家、集体和私人的物权平等保护的原则。

《宪法》规定:“国家实行社会主义市场经济。”公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系.各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。马克思说,“商品是天生的平等派”。如果对各种市场主体不给予平等保护,解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样,那就不可能发展社会主义市场经济,也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。为适应社会主义市场经济发展的要求,党的十六届三中全会进一步明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。即使不进入市场交易的财产,《宪法》也明确规定:。公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”在财产归属依法确定的前提下,作为物权主体,不论是国家的、集体的物权,还是私人的物权,也都应当给予平等保护。否则,不同权利人的物权受到同样的侵害,国家的、集体的应当多赔,私人的可以少赔.势必损害群众依法创造、,积累财富的积极性,不利于民富国强、社会和谐。需要说明的是,平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。依据宪法规定,公有制经济是主体,国有经济是主导力量,非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分,他们在国民经济中的地位和作用是不同的。这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面,对关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域,必须确保国有经济的控制力,而这些在经济法、行政法中都有明确的规定。

另外还需要说明。本条规定了“其他权利入的物权”,这是由于本条是从所有制的角度对物权主体分类规定平等保护原则的,尚有无法完全纳入“国家”、“集体”和“私人”的权利人,如公益性基金会等。因此规定了“其他权利人”。

中国物权法的发展

一、物权法的形成与发展

物权法决定于一定社会的客观经济基础,但同时又确认、维护一定社会的经济基础。在原始社会,个人作为社会的肢体,人们对物的占有、利用处于自然的无权利意识的状态。自进入私有社会,产生私有观念以来,为了使已经取得的财产或利益得到法律的认可和保障,消除社会的混乱状态,最初确认权利主体对财产的归属和支配的物权法律制度便应运而生(当然,初期主要为所有权法律制度)。

物权法从萌芽、形成到发展完善可以分为三个阶段:

(一)物权法的雏形时期,物权法体系的最初形成以古罗马法为标志。罗马法是简单商品关系的第一个世界性法律。与简单商品经济相适应,它将物权分为所有权和定限物权两类,定限物权又分为役权、永佃权、地上权、质权、抵押权。罗马法的担保物权不发达,典权及留置权并未形成独立的制度。由于早期罗马法权利、物的概念尚不成熟,因而无明确的定义。罗马法的物权法是西方奴隶社会最完备的物权法体系。与其同时的日耳曼各国则在以土地为中心的农业经济基础上建立起别具一格的物权法。日耳曼法贯彻团体本位原则,形成了以对自然物的利用为核心的强调物权相对性及所有权质的分割的物权法制度,成为后来英美法系财产法的重要渊源之一。

(二)物权法的发展、完善时期。物权法在罗马法时期初步形成后,随着古罗马帝国的衰亡而湮没达几个世纪,后由中世纪注释法学派在解释罗马法时明确提出,由于其能适应简单商品关系的需要,因而被欧洲大陆各国的民事立法所采用。物权法的完善则以《法国民法典》为代表,它规定了较为完备的物权法体系,并在内容和编纂技术方面取得了很大成就。除规定所有权外,亦规定了役权和担保物权。役权按罗马法分类为:人役权和地役权。用益物权也作为详尽的规定,并将使用权单独作为物权,但未将地役权作为单独物权,而将其列入土地租赁中。担保物权发达,但对不动产质权和抵押权未加以严格区分。《法国民法典》建立的物权法体系是自由资本主义时期最为完善的体系。

(三)物权法的发达时期。以《德国民法典》为代表,它正式从立法上创立了物权的概念。物权法中除了《法国民法典》规定的之外,增加了诸物权的种类:规定了权利上的用益权,权利质权,第一次将权利作为物权的客体,并将一些债权如先买权、土地债权等,亦视为物权。担保物权中将抵押权和质权严格区分开来。这部物权法适应了自由资本主义走向垄断资本主义时期新的需要,具有从“个人本位”向“社会本位”的过渡性质,它已形成逻辑严谨、周密的物权法体系,对瑞士、日本等国物权法产生了深远影响。

物权法律制度是人类共同创造的法律文化和精神财富,传统的物权法体系对于构建和完善我国的物权法具有很大的吸收、借鉴作用,离开国际性共同的物权法律制度,而主张在中国范围内构筑纯属“中国特色”的物权法,既不可能,也无必要,因为它与市场经济发展的要求不相适应。

二、物权的发展趋势及物权立法重心的转移

现代市场经济,并不是纯粹自由放任的经济,由于国家宏观调控、干预的加强,使得传统的私法“公法化”,传统的物权理论也有了重大突破,被赋予了新的时代内容,物权也出现了社会化、价值化甚至国际化发展趋势。

传统的物权理论都把维护所有权的绝对性和优势地位视为自己的核心使命,在法律上赋予所有权神圣不可侵犯的尊崇地位,人们对所有权概念推崇备至,形成了对所有权概念的崇拜心理。相应地,传统的物权法尤其注重财产的归属关系,维护权利主体对所有物的占有和支配,而忽视财产动态实现方式。

这种理论的形成有其深刻的历史背景。资本主义初期为了扫除发展道路上的封建残余,启蒙思想家强调主体人格的独立和自由,高扬人权的旗帜,尊重个人的权利,把人的财产与人格尊严相联系,认为财产权是人格权的延伸和拓展,侵犯了主体的财产权也即侵犯了主体的人格尊严。理性主义、个人主义、自由主义成了近代资本主义社会的普遍思潮,反映在法律上,便是确立了无限私有权、契约绝对自由等民法的一般原则。

传统的物权理论以所有权的绝对性为基点构建,符合自由资本主义契约自由、自由竞争、自由贸易的要求,促成了近代资本主义经济的繁荣和主体人格独立化,因而功不可没。但它的原点和核心都始终围绕所有权存在状态及行使过程的严格规范和保护,着眼于最有效地保护财产的静态归属,保护财产所有权本体的完整性,在效力上则表现为所有权被彻底优化,利用权被相对弱化的现象。随着市场经济的大规模发展,传统的物权理论及立法制约了社会物资和自然资源的优化配置和充分、合理、高效的利用,在实际经济运行中越来越表现出其致命的缺陷。

我们知道,所有权概念只是社会物质财富的法律抽象而已,它着重表明了财产的静态归属,即权利主体对财产的支配或控制状态获得了法律的认可和保障,但这一确认并不意味着一定能够促进社会财富的增长。现代高度发达的市场经济和社会化大生产,使得人类对本来就不太丰富的资源需求量成倍增长,因而资源显得非常短缺。只有合理利用和分配资源,使资源的配置处于最优状态时,才能取得比较好的经济效果和物质利益,而资源的优化配置和充分利用又必须以资源最大限度地自由运动为前提。可是传统的物权理论却在资源的合理利用、优化配置途径上设置了诸多障碍。这主要体现在:(1)依照传统的物权理论,只要所有人不损害社会或他人利益,就可以对其物任意行使支配权,而可以排除来自国家或他人干涉。这样,只要所有人不愿意实际财产的流转和权能的分离,即使财产长期闭置,甚至明显的浪费、毁损,法律也不过问,从而使资源的优化配置并在运动中实现增值的可能性受到所有人占有欲和支配的制约。(2)资源最大限度地发挥效用,应当由最有能力利用资源的人来充分占有、利用。可是,依照传统的物权理论,在所有权人依法设定他物权时,无论他物权人的权能多么广泛,他物权人最终不享有对所有物的处分权,因而总是受到所有权人意志的制约。这样,所有权人所拥有的财产价值就不能充分体现出来,当然也就谈不上最大限度地发挥社会效益了。

解读物权法草案

8日提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案规定,国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

针对现实生活中国有财产受到严重侵害的突出问题,物权法草案强化了对国有财产的保护。草案规定,“法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的,依照规定。”国有财产包括:属于国家所有的自然资源,属于国家所有的基础设施,国家机关和国家举办的事业单位的财产等,并规定国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。

草案还对监管不力造成国有财产流失的单位和工作人员设置了“高压线”:履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。

在设定财产担保上,草案也对公共财产和公益设施设定抵押担保作了限制和禁止。“土地所有权不得抵押;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”不得抵押。

草案还对集体所有财产进行了规定,厘清财产范围和权利边界。草案规定,集体所有的不动产和动产包括:法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;集体所有的其他不动产和动产。

保护被征地人权益物权法草案细化征收补偿规定

征收集体所有的土地和城乡居民的房屋,关系广大人民群众的切身利益,社会普遍关注。8日提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案对征收补偿问题作了规定。

据了解,我国人口多、耕地少,目前全国耕地保有量只有18.3亿亩,人均耕地只有1.4亩,是世界平均水平的三分之一。实行最严格的土地管理制度,特别是切实保护基本农田,是我国面临的一项十分紧迫而艰巨的任务。

草案明确规定:“国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”

依据宪法,草案规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。草案对征收补偿的原则和内容作了规定。

草案规定:征收集体所有的土地,应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,并足额安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。“这个规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。”全国人大代表姚天恩对规定表示赞许。

草案还明确规定,“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”

对于人们关心的具体的补偿标准和办法,全国人大常委会法工委负责人表示,由于各地的发展很不平衡,具体的补偿标准和补偿办法,由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容,根据不同情况作出规定。

针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为,物权法草案明确规定:“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的,要依法承担法律责任。

农民土地承包期届满可继续承包

8日提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案为承包土地的农民带来了好消息:土地承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定可继续承包。

目前的物权法草案规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”

据了解,草案在审议过程中有常委会组成人员提出,在农村实行土地承包制度是我国长期坚持的一项基本制度,为了赋予农民长期而有保障的土地使用权,应增加土地承包期届满可以继续承包的规定。

全国人大法律委有关负责人指出,为严格控制农用地转为建设用地,切实加强土地调控,制止违法违规用地行为,物权法草案规定:国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。

据了解,在草案审议过程中,对土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开,一直存在不同意见。有的赞成草案的规定,有的认为应当放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押,以缓解农民贷款难。

全国人大法律委经同国务院法制办、国土资源部、农业部等部门以及专家学者反复研究,最终达成共识:目前,我国农村社会保障体系尚未完全建立,土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本,从全国范围看,现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押条件尚不成熟。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策,并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地,物权法草案规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

物权法草案明确车库、车位归属等问题

随着住房制度改革和高层建筑物的大量出现,住宅小区越来越多,车库、车位归谁所有的问题逐渐成为老百姓关注的焦点。

在8日提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案提出,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

2005年6月,宁波市北仑区一住宅小区的19名业主状告房产商,称房产公司销售房子时,在宣传资料中明确表示小区内有公共停车位和公共用地。但在房屋交付后,房产公司却把楼前约2000平方米的公共用地“挪用”为旁边一家菜场的停车场,造成业主的车无处停放。

后经宁波市中级人民法院终审判决,被“挪用”的公共车位和公共用地归小区业主共有。这一判决的法理居然与物权法草案中的规定精神不谋而合。

全国人大常委会法工委副主任王胜明说,现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位,因此草案有针对性地规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

全国人大常委会法工委有关负责人介绍,车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用,它一般都是由业主专有和专用的;而且在买房过程中,通常都是和开发商约定,这些约定可能是出售、出租或者附赠。目前草案对车库问题的规定是由当事人约定;对于占用公用道路和其他公共场地的车位,草案则规定为共有。

住宅建设用地使用权期间届满自动续期

70年后住宅建设用地使用权期满,我们的房子怎么办?有人说,国家可以依法收回,只给房主一点补偿金。许多百姓为70年后自己住宅的命运焦虑不已。住宅建设用地使用权成为物权法草案公开征求意见时百姓关注的焦点话题之一。

安居方能乐业。8日提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”

建设用地问题事关国计民生,草案设专章对建设用地使用权进行规定。全国人大代表姚天恩说,“我国实行最严格的耕地保护制度,严格控制农用地转为建设用地。这是保障国家长远发展、经济平稳、社会安定的必然要求。”

为了切实加强土地调控,制止违法违规用地行为,草案规定:严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

草案还明确了关于建设用地使用权人的权利:建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。

不动产实行统一登记制度办房产证可望驶入“高速路”

房产证难办,是现在许多购房者共同面对的问题。主要原因是,办理房产证,需要面对十分繁琐的手续,需要跑国土、房管等多个部门,办理中途往往还要补充各种资料。

针对房屋产权登记这样的土地以及建筑物等土地附着物不动产登记,8日提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案明确规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

专家指出,不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则,在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。物权法草案经多次审议、反复修改,最终确立了不动产统一登记制度。

目前按照法律规定办理转让和抵押的登记机构有十几个部门,既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题,又不利于登记制度的健全。

有鉴于此,在审议物权法草案时,有些全国人大常委会委员提出,应当明确对不动产实行统一登记,尽量节省当事人的时间,减轻当事人的负担。全国人大法律委员会采纳意见对草案进行了相应修改。

同时草案规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依法应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。

草案还根据权责平衡的原则,明确了登记机构的义务:“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”

登记费用问题也是群众关心的话题。为此草案规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。有关人士表示,这将有利于规范不动产登记中的收费行为,防止通过登记收费搞“创收”。

物权法草案保护“阳光权”

几年前鲜为人知的“阳光权”,如今已成热门词汇,频见报端。8日提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案对相邻建筑物的通风、采光和日照作出了明确规定。

物权法草案明确规定:建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物,弃置固体废物,施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

一段时间以来,一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞,使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准,遮挡相邻建筑采光;有些开发商违规施工,造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致,超规划建设,导致新建住宅楼层数过高,影响与其相邻建筑物的采光;还有些人为了得到更多的居住便利,私搭乱盖,影响相邻建筑采光。

物权法草案指出,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

法律专家认为,相邻关系简单地讲,就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。相邻关系涉及日常生活的方方面面,生活中诸多扰邻问题,都是对邻居、对他人生活的一种妨碍和侵害。尊重他人相邻权,不但是法律问题,更是道德问题。“远亲不如近邻”,邻里相处应当互谅互让、彼此尊重,这是中华民族的传统美德,也是家庭、社会和谐的重要道德理念。

业主有权更换建设单位聘请的物业

备受关注的物权法草案8日提请十届全国人大五次会议审议。这部草案明确指出,对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人,业主依法有权更换。

短短十几年间,物业服务机构从无到有、从小到大,已经成为覆盖面广,对群众生活产生重要影响的行业,而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

不久前,北京市海淀区某居民小区成立业主委员会后发现物业服务中的诸多问题,于是通过诉讼方式,打赢了官司。然而,他们还没来得及庆幸自己的维权胜利,又陷入了物业公司突然撤走,小区停水停电,业主生活一片混乱的困境。最终,这个不负责任的物业公司受到政府有关部门的处理。

这次提请审议的物权法草案对业主和物业服务机构之间的关系作出明确规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人,业主依法有权更换。

草案还指出,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人,改建、重建建筑物及其附属设施等事项。

北京工商大学法学院教授徐康平说,高层建筑住宅小区越来越多,业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。立法者需要特别给予关注,认真对待。

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